- La surélévation fait partie intégrante du paysage et de l’histoire architecturale de Paris. La croissance démographique entre la révolution industrielle et le début de la première guerre mondiale est telle qu’il faut trouver de nouvelles solutions pour créer de nouveaux logements. La surélévation devient alors une solution prisée représentant 20% des permis de construire de l’époque.
- A partir du milieu du XXème siècle, la mise en place d’un CUS (Coefficient d’Utilisation des Sols) qui deviendra plus tard le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) limite très sérieusement le nombre de surélévations à Paris.
- Depuis 2014 et la mise en place de la loi ALUR supprimant le COS, la surélévation redevient une opportunité pour créer de nouveaux logements tout en valorisant les immeubles existants.
Architecture :
- Classiques ou contemporaines, on retrouve dans les surélévations différentes approches permettant de s’adapter à chaque environnement.
Une approche écologique
- Une meilleure isolation de votre immeuble : en créant un ou plusieurs niveaux au dessus de l’existant, la surélévation élimine la source principale de perte de chaleur : la toiture.
- L’intégration des nouvelles normes énergétiques : Les nouveaux logements créés répondent aux nouvelles normes très exigeantes en matière de consommation énergétique : les bâtiments actuels doivent consommer quatre fois moins d’énergie que les bâtiments construits dans les années 2000 (consommation énergétique limitée à 50Kwh/m2/an dans la RT 2012 vs 190 Kwh/m2/an dans la RT 2005).
- Un urbanisme responsable : Densifier les villes fait partie des enjeux principaux en matière d’urbanisme. L’étalement urbain entraîne un allongement des déplacements qui engendre une augmentation d’émission des gaz à effet de serre et une diminution des espaces agricoles.
- Une opportunité pour implanter des énergies renouvelables (panneaux solaires) ou des espaces verts.
La loi ALUR : un contexte favorable
Conscient que l’un des enjeux majeurs de l’urbanisation actuelle est à la fois de répondre à la demande croissante de logement et de lutter contre l’étalement urbain, le gouvernement a souhaité faire de la surélévation en milieu urbain une des priorités de sa politique de la ville.
Trois leviers majeurs ont alors été mis en place :
- Fiscal : Exonération de plus value de la cession d’un droit de surélévation: Si nous rachetons les droits à construire de votre immeuble, le fruit de la vente est totalement exonéré d’impôts.
- Urbanistique : Suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S.): Auparavant à Paris, le C.O.S. était de 3 : la surface de plancher autorisée pour un terrain de 100 m2 était de 300 m2. Aujourd’hui, la suppression de ce C.O.S. annule cette limite et crée du potentiel foncier en hauteur. Les règles d’urbanisme qui s’appliquent sont celle du gabarit, c’est à dire des hauteurs maximales en fonction des rues et des avoisinants.
- Juridique : Assouplissement de règles pour la vente d’un droit à surélever. Aujourd’hui si une copropriété souhaite vendre le droit à surélever, c’est l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non).
Iroko Surélévation est partenaire de l'UNIS (Union des Syndicats de l'Immobilier)
